Konut paketi kime yarayacak?

Konut piyasasındaki sıkıntının önüne geçmek için hükümet tarafından yeni konut paketleri açıklandı. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın duyurduğu paketlere göre ilk defa konut sahibi olacaklara 2 milyon lira değerine kadar evler için aylık 0,99 faiz oranı ile 10 yıl vadeli kredi finansmanı sağlanacak. Döviz ve altınını satarak bu paketten yararlanmak isteyenler için ise faiz oranı aylık 0,89 olacak. Ayrıca kamu tarafından yarım kalan binaların tamamlanması için müteahhitlere 20 milyar liralık destek aktarılacak.

Uzmanlara göre bu durum fiyatlar üzerindeki olumsuz baskıyı arttıracak, üstelik konut satın almakta zorlanan dar gelirlilerin de bu paketlere erişimi güncel şartlarda oldukça zor.

İhracatçılara 100 milyar lira, turizmcilere de 50 milyar liralık kredi imkânı yaratıldığını belirten Koç Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Kamil Yılmaz, inşaat sektöründen gelen yoğun destek talebi üzerine hem satış tarafında hem de üretim aşamasında konut piyasası için de böyle bir destek paketinin açıklandığını belirtiyor. Yılmaz’a göre açıklanan bu paket çok büyük bir etkiye sahip olmayacak.

Tamamlanmamış konutlara destek önemli

Bu paketlerin yan etkilerinin hissedileceğini söyleyen Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman ise buradaki en önemli parçanın tamamlanmamış konutlara verilecek destek olduğunu ifade ediyor. 20 milyar liralık desteğin 50-60 bin civarındaki inşaat halindeki konutun bitirilmesine fayda sağlayacağını anlatan Büyükduman, müteahhitlerin kendi finansmanları ile bu sayının 100 bine yaklaşabileceğini ve bunun da oldukça durgun olan piyasada bir kıpırdanmaya ve harekete neden olabileceğini söylüyor.

Hem kiralık hem de satılık konutlarda yaşanan problemin kaynağında son 3 yıldır yeterince gerçekleşmeyen konut arzının olduğu belirtiliyordu. Türkiye’nin yılda yaklaşık 700 bin adet yeni konut üretimine ihtiyaç duyduğunu belirten gayrimenkul uzmanları, son yıllarda bu seviyeden düşüşün fiyatları hızla arttırdığını yaşanan sorunun artan taleple birleşince bir krize dönüştüğünü dile getiriyor.

Açıklanan paketlerdeki destekler daha çok sıfır konutları kapsıyor. Türkiye Sinai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya da yeni konutlardaki fiyatlara dikkat çekiyor. İstanbul’da ortalama metrekare satış fiyatının yeni konutlarda 14 bin liralardan başladığını aktaran Makbule Yönel Maya, 100 metrekarelik bir evin bile 1,4 milyon lira olduğunu ancak merkez ilçelerde bunun 6 milyon liralara çıktığını vurguluyor.

Buna göre yeni konuta erişmekte zorlanan vatandaşlar yaklaşan deprem riskine rağmen 20-30 yaşındaki binalara mecbur kalıyor. Bu binalardan daire satın alıyor ya da kiralama yapıyor.

90 bin sıfır satılık konut

Gayrimenkul Uzmanı Nilüfer Kas da sıfır konutlarda yetersizliğin altını çiziyor. Satılık ev ilanlarının istatistiklerine göre Türkiye genelindeki satılık sıfır daire sayısının şu anda 97 bin, İstanbul’da ise 14 bin adet olduğunu belirten Kas, “Bu sayıdan yüzde 10 düşmek gerekiyor. Çünkü bazı ilanların süresi geçmiş ya da kopya olabiliyor. Ama bunlar çıktıktan sonra Türkiye’de yaklaşık 90 bin, İstanbul özelinde ise 12 bin adet satışta sıfır konut olduğunu söyleyebiliriz” diyor.

Peki konut fiyatları yüksekken, satılık konut sayısı da bu kadar düşükken bu paket daha çok kimlere yarayacak?

Koç Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Kamil Yılmaz, konut finansman paketlerini yaklaşan seçim öncesi biraz göstermelik bir adım olarak gördüğünü söylüyor. Dar gelirlilerin konuta erişiminin zor olduğunu belirten Yılmaz, “2 milyon liraya kadar konutlar destekleniyor ama yoksul kesim için bunun bir anlamı yok. Bu kime yarayacak? Zaten yüksek geliri olanlara, yüksek tasarrufa sahip ailelerin çocuklarına yarayacak. Onlar bu fırsatı değerlendirebilir. Ama sorunu çözecek bir adım değil” ifadelerini kullanıyor.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman da bu paketlerin daha yüksek gelirli aileler için bir fırsat olduğunu ve onların ev sahibi olmayan çocukları için kolaylaştırıcı bir yol oluştuğunu ifade ediyor. Büyükduman, bu uygulamanın kısa süre içerisinde fiyatları da arttıracağını belirtiyor.

Kamil Yılmaz: Dar gelirli o taksitleri ödeyemez

Paketlerin konut fiyatları üzerinde yükseltici bir etkisi olduğunu dile getiren Prof. Dr. Kamil Yılmaz da gelir transferinden bahsediyor. Yılmaz, şunları söylüyor: “Enflasyonun yüzde 70 olduğu bir ortamda yıllık faizi yüzde 12,5 gibi bir oranda olan finansmandan bahsediyoruz. İnanılır gibi değil. Kamu bankaları vasıtasıyla gerçekten bir gelir transferi oluyor. Gerçekten bir dar gelirli konut alabilseydi o zaman iyi bir uygulama olabilirdi. Ama dar gelirli alamıyor. Bu gelir transferi olsun. Dar gelirli ay sonunu zor getiriyor. Öyle bir peşinat ödeme imkânı yok. O taksitleri ödeyemez. Nasıl böyle bir ödeme içine girebilir? Bu kimlere yarayacak? Yüksek gelirli ailelere yarayacak”

Buna göre 1 milyon liralık kredi kullanımında aylık yaklaşık 14 bin lira, 2 milyon liralık kredi kullanımında ise aylık yaklaşık 28 bin liralık bir taksit ödemesi oluşuyor.

Yılmaz’a göre bu noktada konut fiyatlarının ve kiraların da düşmesini beklemek yanlış. Buna göre yapılan adımlar fiyatları düşürmeyeceği gibi artış hızını bile düşürmeyebilir.

Küçük ev üretimi desteklenmeli

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman ise İstanbul gibi şehirlerde olmasa da taşra bölgelerinde 500 bin liralara ev bulunabildiğini ve o bölgelerde ciddi bir hareketin yaşanabileceğini belirtiyor. Konut sorununun çözülmesi için en önemli adımın üretimin artması olduğunu ifade eden Büyükduman, “Bu noktada verilecek desteklerin de küçük konut üretimine yönlendirilmesi gerekiyor. Artık 60-70 metrekarelik evlerin üretimi için daha fazla finansman verilmeli. Bu konut üretimini arttıracaktır. Ayrıca ilk defa ev sahibi olanlara yönelik adım atılması da bize gelecek için farklı işaretler veriyor. Önümüzdeki dönemde ilk defa konut sahibi olacak kişilere yönelik yeni destekler görebiliriz” şeklinde konuştu.

“Şartları takip etmek zor”

Prof. Dr. Kamil Yılmaz, bu paketlerde sunulan şartların ise tam olarak takip edilemeyeceğini de aktarıyor. Kayıt dışılığın bu kadar yüksek olduğu bir ortamda bunun takibinin mümkün olmadığını ifade eden Yılmaz, “Yüksek maliyetlerle üretim yapan inşaat şirketi bu enflasyonist ortamda nasıl fiyatını bir yıl sabit tutarak ayakta kalabilecek? Bu şartların uygulanması da oldukça zor” diyor.

Sunulan paketlerden birine göre de altın ve döviz bozdurarak yapılacak ev alımlarında faiz oranı 0,99 yerine 0,89 olarak uygulanacak. Kur Korumalı Mevduat uygulamasında artık sona gelindiğini anlatan Prof. Dr. Kamil Yılmaz, bu paketin de tamamen Türk Lirası için çıkarıldığını belirtiyor.

Yangına körükle gidiliyor

Özellikle son bir günde 15 lira seviyesini aşarak Türk Lirası karşısında 15,20-15,24 bandına kadar yükselen doların durdurulamadığını ifade eden Yılmaz, “Zaten bu kesim de dar gelirlileri kapsamıyor. Zaten birikimi ve geliri yüksek olan bir kesimden bahsediyoruz. Zengin kesime bir transfer daha var. Böyle olmaması gerekiyor. Oysa diğer taraftan yüksek enflasyon var. Burada enflasyonla bir mücadele de göremiyoruz. Üstelik bu gibi adımlarla yangına körükle gidiliyor. Yakında enflasyon 3 haneyi görecek. Yani buradaki hesap ne? Bilinmiyor. Kim seçime 3 haneli enflasyonla gitmek ister. Açıklaması zor. Bunun bir kazanını da yok. Çok dar bir kesim kazançlı çıkıyor. O da faaliyetlerini enflasyona göre ayarlayabilen kısım. Onun dışındaki tüm sabit ücretliler bu kaybı yaşıyor. Şimdi mecburen temmuz ayında yeni bir zam yapılmak zorunda. Çünkü ocak ayından haziran ayına kadar 100 lira 40 liralık bir değer kaybı görmüş olacak” diye konuşuyor.

Durum böyle olunca doğal olarak vatandaş için konut piyasasındaki sıkışık durumun ne kadar süreceği çok önemli. Uzmanlar bu konuda bir zaman dilimi paylaşamıyor. Ancak gelecek için bir öngörü var. O da yaşam alanlarının küçülmesi.

Gittikçe zorlaşan bir durum var

Vatandaşların gelirleriyle konut sahibi olmanın orantılı olduğunu anlatan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Konut sahibi olamıyorsanız ne yapacaksınız? Ya daireleri küçülteceksiniz ya da merkezden uzaklaşacaksınız. Bu tüm dünyada böyle. Artık ortalama konut tipleri de küçülüyor. Eski 3+1 daireler ile yeni 3+1 daireler arasında bile büyük bir fark var. Eskiden bu evlerin tüm alanlarını yaşam alanı olarak kullanabiliyordunuz ama artık bu pek mümkün olmuyor. Önümüzdeki dönemde metrekareler küçülecek. Ama bu üst gelir grubu için farklı. Onlar için tersine evlerde büyüme ve lüksleşme var” diyor. Konuta erişimin orta gelir ve orta gelirin altı için her geçen gün zorlaştığını belirten Maya, bir kısım vatandaşların ise İstanbul’dan kendi memleketine dönüş yapabileceğini söylüyor.

Ahmet Büyükduman ise küçük evlerde yaşamanın gelecek günlerde bir tercih değil zorunluluk olacağını ifade ediyor.